手机就是POS机.png

首页 贷款正文

荆xx商品房预售合同纠纷二审民事判决进行浅要分析

佚名 贷款 2021-03-20 07:06:44 15 0

同时约定违约金及利息

在这个话题上,笔者还对以下事实深感感触:购买房屋的合同通常对购房者而言是弱点,而合同是由开发商提供的标准条款。如果消费者决定购买房屋,那不仅是抢劫的问题,而且通常很难对法律合同的条款进行仔细审查,即使我读了法律合同,我也不了解法律责任。我的个人经验是,如果对方违反合同,合同中规定每天要交纳几十元的罚款,即几百万美元,相关的资金利息也不过如此。因此,这是异常低的水平,但是许多消费者只要能够交付房屋,就不容易要求权利。今天,根据山东省青岛市中级人民法院于2020年12月31日对青岛腾腾房地产有限公司和京信商品房预售合同纠纷的二审民事判决进行了分析。

同时约定违约金及利息

一、案件的基本事实和判决结果

(202 0) Lu02闽中13969#

一审法院裁定事实:景xx(乙方)与图腾物业公司(甲方)签订了《青岛商品房预售合同》,规定乙方将购买甲方的“ X栋房屋”。青岛市黄岛区望海新天地”内有x个办公单位,x层和xx栋房屋,建筑面积5 5. 98平方米,房屋总价为616452元。合同第七条规定,如果乙方不支付本合同约定的时间,应向甲方支付违约金。违约金应按逾期付款的每天0. 5计算,并应从本合同中支付违约金。从期限的第二天到实际付款日期,超过60天的逾期,甲方有权通知乙方终止合同,而无需催促。乙方还应向甲方支付违约金,赔偿金额为房屋总价的5%。对于因合同终止而产生的所有费用,如果甲方选择继续履行合同,则乙方应从甲方同意的付款日至实际付款日向甲方支付违约金,金额为甲方的0.5%。欠款之日。合同第11条规定,除不可抗力外,甲方将在2019年5月31日之前将房屋交付乙方。合同第12条规定,如果甲方未能在本合同第11条规定的期限内将房屋交付给乙方,则甲方应向乙方支付违约金,赔偿金为每天0. 5乙方支付的房价中,乙方应从本合同第十一条规定的交货期限的第二天起至实际交货日期计算违约赔偿金。期限超过60天的,乙方有权选择按照合同补充条款第4条执行,即甲方自己的理由。如果理由超过60天,甲方应给出乙方一次性支付总价的1%罚款,并且乙方同意不追究甲方对逾期交付房屋和其他损失的责任,并同时放弃由于甲方​​逾期交付房屋而造成的损失。要求取消合同的权利。合同第二十八条规定,本合同的补充条款,附录和补充协议是本合同不可分割的部分。如果补充条款,补充协议和本合同的主旨不一致,则以补充协议和补充条款为准。

图腾房地产公司提交的项目完成记录表显示,工程部门于2016年3月20日开始施工,于2020年7月29日获得了竣工验收,并于2020年8月5日获得了竣工验收记录。图腾房地产公司于2020年7月2日在《青岛日报》上发布了《关于望海新天地(彭牌岛)X,X号楼交付的公告》。主要内容是望海新天地(彭牌岛)X,X号楼已通过竣工。验收后,公司将于2020年7月2日至2020年7月31日在开发区望海新天地(彭牌岛)营销中心集中处理房屋交付程序。随后,图腾房地产公司通过EMS将交货通知寄给了Jing xx。 ,和Jing xx于2020年8月7日签署了通知,并于2020年8月10日收到了这套房子。

还发现,“上海合作组织峰会”于2018年6月9日至6月10日在青岛举行。为确保会议的正常进行,青岛出台了中止工作的计划,计划规定,峰会将于2018年暂停。5月26日至7月12日,暂停工作的范围涉及青岛市。以主要体育馆为中心,以50公里,100公里和300公里为参考半径,划定了三个区域,即核心区域,施工现场,房屋拆迁和严格控制区,控制区中的装饰作业,核心区和严格控制区均按计划暂停。控制区内从事土石,渣土运输和拆除的建筑工地如期中止。同时,由于2020年初爆发新的冠冕疫情,山东省于2020年1月24日发起了重大的公共卫生应急响应。该案于2020年1月24日开始停止工作,并于2020年3月2日收到青岛西海岸新区建设工程质量监督站的恢复工作通知,该工作暂停了39天。

一审法院认为,由双方签署的《青岛市商品房预售合同》真实体​​现了双方的真实意图,并不违反法律,行政法规的强制性规定。这是一份有效的合同,各方应根据合同充分履行其义务。 。目前,静xx已按照合同约定支付了全部房款,图腾物业公司未按照约定交付房屋,已构成违约责任,并承担违约责任。

同时约定违约金及利息

在这种情况下,违约金的计算标准是争议的首要焦点。一审法院认为,关于延迟支付房屋的违约金的计算标准,图腾公司主张应按照补充条款第四条的规定执行。但是,关于协议的适用,双方购房合同第十二条规定“具有选择下列第二种甲方责任计划的'权利',现在京xx不同意选择。应用此补充条款,因此不应应用此条款,京xx要求按照中国人民银行的基准贷款利率和国家银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算违约率。没有合同协议,也没有法律依据。可以参考第十二条中的协议,即按房屋付款日的0.5%计算。

在这种情况下,违反合同的天数是争议的第二个重点。一审法院认为,青岛上海合作峰会是在项目建设期间举行的,峰会造成的48天停工期应符合政府政策,并应从该期间中扣除延期。逾期的房屋交付。尽管新皇冠疫情的爆发是不可抗拒的,但它是在图腾房地产公司推迟履行房屋交付义务之后发生的。图腾物业公司不能因此免除其责任,并且在此期间不应被扣除。尽管图腾房地产公司在报纸上发布了房屋关闭公告,但房屋当时尚未通过竣工检查,不符合交付条件。以实际交付时间为准,即2020年8月10日。因此,图腾房地产公司的逾期房屋交付时间为388天(436天至48天)。

综上所述,图腾物业公司应向景xx支付的违约金为11959元(616452元×0. 00005×388天)。根据《中华人民共和国合同法》第8条,第60条,第107条和第114条的规定,判决:一、图腾房地产公司自判决生效之日起十日内他因拖欠房屋款向景xx支付了11959元的罚款。 二、驳回了Jing xx的其他主张。如果在判决规定的期限内未履行付款义务,则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定,在延期履行期间债务的利息应加倍。案件受理费为542元,减半为271元,静xx负担162元,图腾物业公司负担109元。

在第二种情况下同时约定违约金及利息,当事方未提交新证据。

第二次评论揭示的事实与第一次评论一致。

该法院认为,经xx和托腾房地产公司签订的《青岛商品房预售合同》是双方真实意图的代表,不违反法律禁止,是合法有效的。 ,并且双方都应严格遵守合同。作为房屋购买者,Jing xx按时支付购买价款,这是其主要的合同义务;图腾房地产公司作为开发商,按照合同的规定及时交付房屋,这是其主要的合同义务。根据本案确定的事实,景xx已履行了购房义务,因此图腾物业公司也应按照合同将涉案房屋移交给景xx。根据双方之间的合同:图腾房地产有限公司将在不可抗力的情况下于2019年5月31日之前将房屋交付给Jing xx。目前,图腾置业有限公司交付的房屋逾期未交,已构成违约,并应承担逾期交付房屋的违约责任。

关于房屋逾期付款违约金的计算标准同时约定违约金及利息,图腾房地产有限公司主张,应按第四条的规定,向井xx提供一次总房款的1%的一次性付款。 ,补充条款第5段。该法院认为,《青岛市城市商品房预售合同》不仅规定了每日违约金,还规定逾期60天以上的,应当按已付房价的1%支付违约金,但是按固定比例计算的最高违约金数额极低,这显然是不公平的,应将图腾房地产公司免于承担赔偿责任作为无效条款。图腾物业公司的上诉理由无法确定,本法院不予支持。一审法院参考合同第十二条,以每天0.5%的价格计算过期房屋交付的违约赔偿金,而且该赔偿金并不算不妥,法院对此予以确认。

关于违反合同天数的计算,根据《合同法》第117条:“如果由于不可抗力而无法履行合同,则基于除非法律另有规定,否则不可抗力。当事方如果在履行推迟后发生不可抗力,则不能免除责任。”涉及的项目由于流行病于2020年1月24日被暂停,这比图腾房地产公司同意的房屋交付日期晚了很多。因此,尽管新的王冠爆发是不可抗力,但它还是发生了。在图腾房地产公司逾期交付房屋之后,图腾房地产公司要求扣除因新的王冠流行病而导致的停工期的说法缺乏依据,该法院不予支持。一审法院正确计算了违反合同的天数,并对此予以确认。

劳动合同违约金的约定_违约金的约定标准_同时约定违约金及利息

总而言之,Totem Property的上诉请求无法成立,应予以拒绝;一审判决并不恰当,应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定,判决如下:

上诉被驳回,维持原判。

同时约定违约金及利息

二、判决的主要法律依据和实践分析

1.“青岛商品住宅预售合同”不仅约定每日违约金,还约定逾期60天以上的,按违约金的1%赔付。房屋付款,但按固定比例计算违约赔偿金的最高计算值极低,这显然是不公平的,应视为图腾财产免除责任的无效条款。无法确定图腾地产的上诉理由。

2.如果因不可抗力而无法履行合同,则除非法律另有规定,否则将基于不可抗力的影响免除部分或全部责任。如果当事方推迟履行后发生不可抗力,则该责任不予免除。 “该案涉及的项目由于流行病于2020年1月24日被暂停,比图腾房地产公司同意的房屋交付日期晚得多。因此,尽管新的王冠流行病是不可抗力,但发生在图腾物业公司逾期未交付房屋,没有理由要求扣除因新的王冠流行而导致的停工期。

3.此案为违反合同规定了多个条件。一般而言,每套商品房的预售合同均应制定规范的合同。为了避免某些责任,开发人员将附上补充协议。补充协议原则上属于合同的一部分,只要不违法,就是合法有效的。

4.在这种情况下,有一个合同声明说,它有权根据某个条款执行。这句话意味着对方也有权选择不执行本条,因为选择权是放弃的权利。

同时约定违约金及利息

5.关于商定的多项和解违约条款,开发商还选择了一种异常低的违约赔偿金计算方法,以免除责任。根据有关押金和违约金的有关规定,有关人员可以同时提出索赔,也可以要求其中之一。最后,法院还发现该利率异常低,并选择了每日利率计算方法。

6.“商品房销售广告和促销材料是要约的邀请,但要明确确定卖方对商品房发展规划中的房屋及相关设施的描述和承诺,并得出结论。商品房销售合同和房屋价格如果该决定产生重大影响,则构成要约,即使商品房销售合同中未包含解释和承诺,也应作为合同的内容。一方违反合同,应承担违约责任。”

7.“根据《民法》第563条的规定,如果卖方延迟交付房屋或买方延迟支付购买价,则在提醒之后,如果卖方未能在规定时间内履行义务,在三个月的合理期限内,取消合同如果权利人要求终止合同,则应予以支持,除非双方另有协议。

8.在另一方敦促下,法律未规定或当事双方未达成协议,行使终止权的合理期限为三个月。如果对方不打电话,有权取消的人应当自知道或应当知道取消原因之日起一年内行使。如果未在期限内进行演习,则取消权将被取消。 “

9.“由于卖方的原因,如果买方未能在下一个期限届满时获得房地产所有权证书,则除非双方另有特别协议,否则卖方应承担违约责任: (一)商品房销售合同商定的房地产登记期限;(二)如果商品房销售合同的标的是未完工的房屋,则自房屋交付之日起90天;(三)如果商品房销售合同的标的是已建成的房屋,则自合同订立之日起90天;如果合同中未约定违约金或难以确定损失金额,则可以根据支付的购买价格总额,并参考中国人民银行制定的计算和收取逾期贷款利息的标准。”

1 0.“商品住房销售合同或《城市房地产开发和运营管理条例》第32条规定的房地产注册期限超过一年。由于卖方的原因,买方不能办理房地产登记,应当支持买方要求终止合同和赔偿损失。”

1 1.“买方未按照商品住房担保贷款合同偿还贷款,也未与担保权持有人进行房地产抵押登记程序。担保权起诉买方并提出要求。商品房买卖合同项下的买卖;合同权利的受让人,应当通知卖方参加诉讼;担保权持有人同时起诉卖方的,卖方提供担保的,应当通知当事人参加诉讼。商品住房抵押贷款合同,应列为共同被告。”

1 2.“买方未按照商品住房担保贷款合同偿还贷款,但已获得房地产所有权证书,并已向担保权持有人办理了房地产抵押登记程序,并且抵押权人要求买方偿还贷款。或者,在优先考虑抵押房屋的情况下,除非卖方提供担保,否则不应将卖方作为一方加入。”

创亿伙伴111.png

违约金商品房预售合同合同条款
版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。本文系作者授权发表,未经许可,不得转载。

发表评论

评论列表(0人评论 , 15人围观)
☹还没有评论,来说两句吧...